De Saint-Jean-Cap-Ferrat à Bordighera, il y a moins de quarante kilomètres — et trois systèmes juridiques différents. Beaucoup d'acquéreurs découvrent tardivement que le même geste, acheter une maison en bord de mer, obéit à des règles, des délais et des coûts très différents selon la rive de la frontière. Voici les repères essentiels, étant précisé qu'ils ne remplacent pas la consultation d'un notaire ou d'un avocat sur votre situation.
France : un déroulé encadré
La vente immobilière française suit un chemin balisé : promesse ou compromis, délai de rétractation de l'acquéreur non professionnel, conditions suspensives (financement, urbanisme), puis acte authentique reçu par notaire, généralement quelques mois après. Les frais dits « de notaire », qui recouvrent surtout des droits de mutation perçus pour le compte des collectivités et de l'État, représentent une part significative du prix dans l'ancien ; leur montant a évolué récemment selon les départements, il se vérifie au cas par cas. S'y ajoutent, pour les résidences secondaires, des majorations de taxe d'habitation dans certaines communes.
Monaco : un marché à part
La Principauté connaît un régime propre, un marché très étroit et des usages spécifiques, notamment quant aux frais d'acquisition et à la détention par société. La résidence, distincte de l'achat, obéit à sa propre procédure administrative. Chaque opération y gagne à être préparée en amont avec un conseil monégasque : les délais et les pièces exigées n'ont pas d'équivalent français.
Italie : le rôle central du notaio
En Ligurie comme partout en Italie, l'opération se déroule en trois temps : proposta d'achat, compromesso (contrat préliminaire, souvent enregistré) puis rogito devant le notaio. Les taxes d'acquisition diffèrent fortement selon que le bien devient résidence principale ou non, et selon la qualité du vendeur. Une vérification préalable de la conformité urbanistique et cadastrale — la fameuse question de la conformità — est indispensable : sur les maisons anciennes ou étendues au fil du temps, c'est là que se logent les mauvaises surprises. Un code fiscal italien est nécessaire pour acheter.
Trois points communs
Partout, trois réflexes valent : vérifier l'urbanisme avant de s'engager (constructibilité résiduelle, servitudes, contraintes littorales), faire établir un état technique complet du bâti, et anticiper la fiscalité de détention autant que celle de l'acquisition — la première dure, la seconde ne se paie qu'une fois. C'est la trame de nos dossiers, que le bien soit à vendre ou à louer.
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